10天深度调研，这个城市的房价还得涨！

到了现在，你认为对于房子来说，什么最重要？

先别着急往下看，用心仔细想一想，试着回答一下。

为什么明明同一个时期、同一个区域、同样的配套，但二手房价差会这么大？

那么，是什么决定了这些价差？

新房价格？产品力？物业配套？外立面材料？大门的气派程度？小区绿化的浓度？

其实，我也一直在寻找这个答案。

这么多年下来，看了无数城市、无数住宅；从网红盘到豪宅，从香港太平山顶到上海老城，从东京核心区到曼谷的日本区，从新加坡的老洋房到墨尔本的高端公寓。每到一个新的地方，我都会思考这个问题？

就拿豪宅来说，其实现在的豪宅，是标准化越来越严重了。

因为任你再高端，宣传的再天花乱坠，但万变不离其宗，最终所有项目都要归结于几个典型的特征，比如，大玻璃幕的公建化立面、著名品牌的厨卫、来自意大利矿坑的地板石，等等吧。

反正看来看去，所有的豪宅就都有了同一个面孔，只不过是这些品牌组合在不同的城市，甚至不同的国家重新组合了一次而已！

所以，品牌和石材、玻璃幕绝对不是决定性因素。因为，再好的住宅，也会垂垂老去，会被后来者替代，所有的品牌都会被更高级的品牌替代，所有的大树，都会被更高大名贵的树木替代。

那么，什么才是？

后来，在墨尔本，我找到了答案。

站在墨尔本皇家植物园，望着远处的摩天大楼，我忽然间明白，对任何一个住宅来说，决定命运的因素，是在住宅逐渐老去时，它的下限在哪里！

有些房子老了，然后成了贫民窟，带着整个区域逐渐没落；

有些房子老了，然后成了历史建筑，带动整个区域不断升华。

墨尔本皇家植物园边上，是墨尔本一条著名的大街，中文名叫圣基尔达大道。

1830年，圣基尔达大道，连接了墨尔本市中心与圣基尔达海滨。

1842年，沿路第一块宅地开始出售，富人逐渐聚集；

1856-1872年，维多利亚军营建成；

1858年，周杰伦孩子读书的墨尔本文法学校开办；

1860年，圣基尔达大道榆树和梧桐树至今形成壮观的绿色长廊；

1866年，著名的卫斯理学院开办；

1867年，爱丁堡公爵访问澳洲，从这条路迎宾；

1888年，电缆有轨电车开始运行；

1950年，圣基尔达大道从住宅区逐渐转型为商业中心，沿路分布着高端公寓、酒店和办公楼；

…………

到今天，在它的路边集中了墨尔本最重要的文化地标，国家美术馆、墨尔本艺术中心和澳大利亚音乐博物馆，这些机构使它成为墨尔本的文化核心区域。

到今天，墨尔本最美的花园，皇家植物园、福克纳公园、Albert公园也在它的两边。

皇家植物园+圣基尔达大道的历史积淀、林荫大道、公园、商业，就是整个片区的住宅下限。

就像香港山顶豪宅的下限，维多利亚港的夜景，经历了几百年，这个下限价值一直没变。

圣基尔达大道和香港山顶的历史一样悠久，也经历了几百年，但这些价值体系支撑的下限，也一直没变。

这告诉我们了一个真理是：

不要在脏乱差的旧城、老城买豪宅，因为这些地方没有下限，豪宅老了后，会随着区域一起死去。

但是却可以在豪宅区买一般的盘，因为它的下限很高。

我们再看下面这张图。

这张图的三个小红心，是三个住宅项目，其中两个老盘，一个是新盘，就是中间的Park Modern，2027年交房。

这三个项目都位于圣基尔达大道边上，又同属于一个区，Domain Precinct ，墨尔本最负盛名的区域之一。

Grok的定义是，这里被认为是墨尔本的“顶级住宅区”，吸引高端买家、精英家庭和投资者。

但我要说的其实是一个老项目，也就是位于最上面的The Melburnian，这个项目2000年就交房了，至今已有25年。

在谷歌地图上看是这样的，颜值也很老套了，在国内是典型的老破大了吧。

但这个项目，在今天，却被称为墨尔本的权利之塔。它的诡异之处在于，25年来销售记录很少，在售也很少，出租房源也很少。三房租金能达到1500澳币/周。

这背后则是，它的圈层极其固定，就是墨尔本权钱塔尖上的那一波人。

这个逻辑是，皇家植物园+圣基尔达大道+Domain Precinct区域 ，吸引高端客群，然后客群志趣相投，彼此惺惺相惜，逐渐固定，并持久稳定了下来。

而这个项目并不是唯一一个，或者说孤盘如此，和它同样命运的项目，就是上图中最下面的那个小红心The Domain。这个项目更夸张，建于1965年，至今已经60年，当时排名前十的富豪有七个住在这里，就包括现在住在美国的新闻集团老板默多克。如今，同样是超低的出售率和出租率，极其固定的客群。

就是上面这栋楼，最新的成交记录是，2024年一套两房，170万澳币成交。

它们之间的共性是：临圣基尔达大道、位于Domain Precinct区域 、直视墨尔本植物园景观。

所以，这就是他们共有的下限，尽管墨尔本过去10年整体市场价格徘徊不前，但上面这些项目，可以稳定的做到每年10%的升值。

就是租金回报率也能做到全墨尔本最高，植物园片区6.1%。

这就是下限的重要性！

住宅最重要的，是你要看到他的下限在哪里！

住宅的下限，才是烘托住宅长生命周期的底层基础，也是构筑未来价格的基础。

这次去墨尔本调研，得到的最新消息是，整个皇家植物园+圣基尔达大道+Domain Precinct区域，只剩下唯一一个住宅项目，这个住宅被称为皇家植物园最后的绝响。

就是上面说过的中间的小红心项目——Park Modern，正对着墨尔本战争纪念馆和皇家植物园。

所以，它的视角是这样的（图左边红色箭头就是项目）：

是这样的：

在它的周围，集合了墨尔本建城数百年来积淀的所有精华。

一房、两房、三房，最低总价71万澳币。

这个价格，就是你能买入墨尔本皇家植物园的最低价格，也是墨尔本最精华居住区的最低价格。

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